土地探し「土地を見に行く前に！」
土地は工業製品ではなく、一つ一つ違うものです。
また厄介なことに、近隣にどのような家、人、施設があるかによって、
全く変わってくるものでもあります。
例えば、近隣に野良猫に餌をあげている人が居たとします。
そして、あなたが家を建てたら家庭菜園をしたいと思っていたりしたら、
その夢は打ち砕かれることに。。
２階のベランダを利用するならともかく、庭の土を入れ替えてなんて思っていたら、
恰好の猫のトイレになってしまいます。
そう私の経験です。。
ただ、そこまでの状況を把握するのは困難です。
特に初めて土地を見るときは、何を見たら良いのかポイントを押さえないと、
時間の無駄にすらなりかねません。
まずは、土地を見る前に押さえておきたいポイントをご紹介します。
マーケットに出回る前の物件情報を押さえることが出来た場合、
事前に貰えるのは、住宅地図と登記簿謄本の写し、手書きのメモくらいかと思います。
その中でチェックしたいポイント、聞いておきたいポイントは次の通りです。
・古い建物が残っているかどうか
新しい造成地ではない場合、古い家が残っている場合があります。
当然に取り壊すことになるので、解体費用が掛かります。
費用の目安は、地域にもよりますが、木造住宅で２～３万円/坪程。
他に、大きな木や立派な塀、門柱等があると更にお金がかかります。
・家を建てられる種類の土地であるか
登記簿には、土地の種類を表す「地目」という項目があります。
そこが「田」「畑」でなければ、煩雑な手続き無く「宅地」として家を建てられます。
「田」「畑」である場合には、農地転用という時間もお金もかかる手続きが必要です。
・希望の大きさの建物を建てられる土地か
土地には容積率、建ぺい率という制限があります（他にも「高さ制限」とか「斜線制限」とかもある）。
その土地の面積に対する延べ床面積の制限が容積率、
どの土地の面積に対する建築面積（ほぼ１階の面積）の制限が建ぺい率です。
土地の大きさが５０坪で、５０坪の家を建てたいと思っても、
容積率が８０％だと４０坪までしか建てられません。
・接道しているか
法律で定める道路に接していない土地では家を建てられません。
道路にもいろんな種類があるので、詳しくは後日にでも。
しかも50cmではだめで、2mは接道していないとだめなのです。
また、2m幅では車を置くのは至難の業で、通路も確保するとなると3m幅で接道したいところです。
ついでに、大型のSUV（ポルシェ カイエンとかBMW X5とか）をお持ちの場合は3.5mは欲しいです。
接道していなくて、家を建ててしまう人もいますが、住宅ローンは組めませんし、
様々な抜け道的な方法もありますが、お勧めは出来ません。
弁護士ドットコムでも、接道に関する相談が８０件も寄せられています。
・水道管が前面の道路までは来ているか
電気は電力会社が引いてくれますし、ガスはプロパンガスでも大丈夫ですが、
水道を引くのは自費です。
古い住宅地では心配することはありませんが、新しい造成地では確認した方が良いです。
土地を見る前には、これくらいをチェックしておけば大丈夫ですが、
さらに時間があったら、行政の防災に関する情報も見ておきましょう。
例えば、横浜市では土砂災害ハザードマップがありますし、
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/kenbou/bousai/gake/gake/hmap/
非常に見にくいのですが、地盤の強さ等のデータも提供されています。
http://wwwm.city.yokohama.lg.jp/select_map.asp
自治体の名前＋防災ハザードマップで検索すると、出てきます。
次回は、いよいよ土地を見に行ってみましょう！
また厄介なことに、近隣にどのような家、人、施設があるかによって、
全く変わってくるものでもあります。
例えば、近隣に野良猫に餌をあげている人が居たとします。
そして、あなたが家を建てたら家庭菜園をしたいと思っていたりしたら、
その夢は打ち砕かれることに。。
２階のベランダを利用するならともかく、庭の土を入れ替えてなんて思っていたら、
恰好の猫のトイレになってしまいます。
そう私の経験です。。
ただ、そこまでの状況を把握するのは困難です。
特に初めて土地を見るときは、何を見たら良いのかポイントを押さえないと、
時間の無駄にすらなりかねません。
まずは、土地を見る前に押さえておきたいポイントをご紹介します。
マーケットに出回る前の物件情報を押さえることが出来た場合、
事前に貰えるのは、住宅地図と登記簿謄本の写し、手書きのメモくらいかと思います。
その中でチェックしたいポイント、聞いておきたいポイントは次の通りです。
・古い建物が残っているかどうか
新しい造成地ではない場合、古い家が残っている場合があります。
当然に取り壊すことになるので、解体費用が掛かります。
費用の目安は、地域にもよりますが、木造住宅で２～３万円/坪程。
他に、大きな木や立派な塀、門柱等があると更にお金がかかります。
・家を建てられる種類の土地であるか
登記簿には、土地の種類を表す「地目」という項目があります。
そこが「田」「畑」でなければ、煩雑な手続き無く「宅地」として家を建てられます。
「田」「畑」である場合には、農地転用という時間もお金もかかる手続きが必要です。
・希望の大きさの建物を建てられる土地か
土地には容積率、建ぺい率という制限があります（他にも「高さ制限」とか「斜線制限」とかもある）。
その土地の面積に対する延べ床面積の制限が容積率、
どの土地の面積に対する建築面積（ほぼ１階の面積）の制限が建ぺい率です。
土地の大きさが５０坪で、５０坪の家を建てたいと思っても、
容積率が８０％だと４０坪までしか建てられません。
・接道しているか
法律で定める道路に接していない土地では家を建てられません。
道路にもいろんな種類があるので、詳しくは後日にでも。
しかも50cmではだめで、2mは接道していないとだめなのです。
また、2m幅では車を置くのは至難の業で、通路も確保するとなると3m幅で接道したいところです。
ついでに、大型のSUV（ポルシェ カイエンとかBMW X5とか）をお持ちの場合は3.5mは欲しいです。
接道していなくて、家を建ててしまう人もいますが、住宅ローンは組めませんし、
様々な抜け道的な方法もありますが、お勧めは出来ません。
弁護士ドットコムでも、接道に関する相談が８０件も寄せられています。
・水道管が前面の道路までは来ているか
電気は電力会社が引いてくれますし、ガスはプロパンガスでも大丈夫ですが、
水道を引くのは自費です。
古い住宅地では心配することはありませんが、新しい造成地では確認した方が良いです。
土地を見る前には、これくらいをチェックしておけば大丈夫ですが、
さらに時間があったら、行政の防災に関する情報も見ておきましょう。
例えば、横浜市では土砂災害ハザードマップがありますし、
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/kenbou/bousai/gake/gake/hmap/
非常に見にくいのですが、地盤の強さ等のデータも提供されています。
http://wwwm.city.yokohama.lg.jp/select_map.asp
自治体の名前＋防災ハザードマップで検索すると、出てきます。
次回は、いよいよ土地を見に行ってみましょう！
なんと、隣の家は土砂災害警戒区域でした。。
未来に参考になります。
by じゅんぺー (2015-03-02 01:35)